信永中和觀點(diǎn) | 金融16條系列之并購(gòu)重組

       為有效解決房企嚴(yán)峻的資金困境、完成保交樓、穩(wěn)民生的重要任務(wù)，央行和銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》），出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       本次《通知》中強(qiáng)調(diào)明確“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目”，并給予并購(gòu)金融支持，還首次提出鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式提高資產(chǎn)處置效率。

       信永中和集團(tuán)作為中國(guó)具有品牌影響力且具備國(guó)際服務(wù)能力的綜合性專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有審計(jì)鑒證、管理咨詢、稅務(wù)服務(wù)、工程管理4個(gè)平行的業(yè)務(wù)板塊，在并購(gòu)重組、破產(chǎn)重整、資產(chǎn)清查等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

       本文將從并購(gòu)方的角度探討金融16條給并購(gòu)重組帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并針對(duì)并購(gòu)方目前面臨的痛點(diǎn)給予相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。

優(yōu)質(zhì)房企作為并購(gòu)方的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

       針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，央行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。本次《通知》中強(qiáng)調(diào)明確“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目”，并給予并購(gòu)金融支持，以及“鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置”。近日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)再次強(qiáng)調(diào)“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”，“第三支箭”已然蓄勢(shì)待發(fā)。

       面對(duì)《通知》等一系列利好政策出臺(tái)，作為并購(gòu)方的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過(guò)程依然躲避不過(guò)如下難點(diǎn)：

       （1）并購(gòu)標(biāo)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法掌控。眾所周知，最近兩年很多暴雷的房企自身規(guī)模都很龐大，內(nèi)部集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)板塊眾多，組織結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，并購(gòu)方很難全面了解并購(gòu)標(biāo)的真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈虧情況。尤其集團(tuán)企業(yè)都會(huì)存在大量關(guān)聯(lián)交易和關(guān)聯(lián)往來(lái)，互保和交叉抵押等情況十分復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)和外溢難以控制，伴隨著歷史遺留問(wèn)題，更讓并購(gòu)方望而卻步。

       （2）并購(gòu)標(biāo)的真實(shí)債務(wù)狀況難以掌握。目前大部分并購(gòu)標(biāo)的都是民營(yíng)企業(yè)，他們存在大量的隱性債務(wù)，通過(guò)表外融資等方式，不在報(bào)表中體現(xiàn)借款和負(fù)債，利用集團(tuán)內(nèi)非上市主體進(jìn)行大量的違規(guī)擔(dān)保，甚至存在明股實(shí)債或抽屜協(xié)議等粉飾報(bào)表的行為。這些隱性負(fù)債對(duì)并購(gòu)方造成嚴(yán)重困擾。

       （3）并購(gòu)標(biāo)的估值嚴(yán)重偏離。一些并購(gòu)標(biāo)的表面上看有很多存量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，豈不知這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目早已經(jīng)被抵質(zhì)押或者被相關(guān)利益方凍結(jié)，或者收購(gòu)項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，導(dǎo)致收購(gòu)回來(lái)的公司開(kāi)發(fā)銷售價(jià)值甚至無(wú)法覆蓋自身債務(wù)，嚴(yán)重的估值偏離以及過(guò)高的收購(gòu)對(duì)價(jià)最后讓并購(gòu)方后悔莫及。

       雖然房企并購(gòu)重組難度較大，但是我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上很多優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)悄然搜羅和初步建立并購(gòu)標(biāo)的資源庫(kù)，伴隨著各方政策逐步落實(shí)，行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)重組勢(shì)必迎來(lái)春天，給優(yōu)質(zhì)企業(yè)創(chuàng)造了獲取更多市場(chǎng)份額和價(jià)值的良機(jī)。

信永中和的應(yīng)對(duì)方案

       信永中和在并購(gòu)重組方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，可以協(xié)助企業(yè)解決重組過(guò)程中面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，通過(guò)專業(yè)分析以及方案打造，已在境內(nèi)外協(xié)助多家企業(yè)完成重組。

       為應(yīng)對(duì)并購(gòu)方存在的難點(diǎn)，我們根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及客戶實(shí)際情況可以量身打造不同的應(yīng)對(duì)方案：

       （1）進(jìn)行全面調(diào)研與盡職調(diào)查。我們可以對(duì)并購(gòu)標(biāo)的進(jìn)行詳盡的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，解析目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，以使并購(gòu)方了解并購(gòu)標(biāo)的真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我們最終會(huì)形成詳細(xì)的財(cái)務(wù)盡調(diào)報(bào)告，列示工作范圍內(nèi)的分析結(jié)果，包括對(duì)此次交易重要的信息，并會(huì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，提供分析及建議解決方案。

       （2）打造優(yōu)化的并購(gòu)方案。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債的梳理情況，結(jié)合并購(gòu)方以及并購(gòu)標(biāo)的股東等利益各方底線訴求，制定最佳的并購(gòu)交易方案，盤活項(xiàng)目資產(chǎn)和優(yōu)化債務(wù)的同時(shí)協(xié)助并購(gòu)方最大限度規(guī)避并購(gòu)標(biāo)的隱性負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

       （3）提供盈利預(yù)測(cè)與交易估值服務(wù)。我們可以對(duì)并購(gòu)標(biāo)的盈利預(yù)測(cè)及交易估值進(jìn)行深度分析和評(píng)判（包括但不限于估值結(jié)果、估值方法、重大假設(shè)、敏感性變化等）；并對(duì)并購(gòu)標(biāo)的在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下進(jìn)行模擬經(jīng)營(yíng)測(cè)算、資金需求測(cè)算，編制模擬財(cái)務(wù)報(bào)表，采用不同的估值方法對(duì)并購(gòu)標(biāo)的從多角度和多維度估算其價(jià)值，為并購(gòu)方合理報(bào)價(jià)提供有力的支持。

本文由信永中和管理咨詢業(yè)務(wù)板塊供稿